刘惊一与戴履财、刘金玉房屋买卖合同及腾让房屋纠纷案

申请再审人（一审本诉被告、反诉原告，二审被上诉人）：刘惊一。
　　委托代理人：姚中红。
　　委托代理人：方兆水。
　　被申请人（一审本诉原告、反诉被告，二审上诉人）：戴履财。
　　被申请人（一审本诉原告、反诉被告，二审上诉人）：刘金玉。
　　上述两被申请人的共同委托代理人：陆会平。
　　申请再审人刘惊一因与被申请人戴履财、刘金玉房屋买卖合同及腾让房屋纠纷一案，不服安徽省芜湖市中级人民法院于2008年7月10日作出的（2008 )芜中民一终字第286号民事判决，向本院申请再审。本院于2010年3月31日作出（2010）皖民申字第0003号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。申请再审人刘惊一及其委托代理人姚中红、方兆水，被申请人戴履财、刘金玉及共同委托代理人陆会平到庭参加诉讼。本案现已审理终结
　　戴履财、刘金玉向安徽省南陵县人民法院起诉称：刘惊一与刘金玉系叔侄关系，1995年6月刘惊一学校集资建房，无房教师每人交10000元集资款就可分得新建住房一套。刘惊一找我们协商，由我们拿出10000元集资。1996年底房子建成并分配后，经双方协商，房子转让给我们，由我们装潢并补交房子差价款800元。由于当时的政策，房产证仍办在刘惊一名下。为证明房屋转让事实，刘惊一于1998年5月20日向我们出具"说明"一份，此后房屋一直由我们占有使用，水电费也由我们交纳，经多次要求刘惊一将房屋转户，但其以种种理由拖延。故请求确认双方房屋买卖合同成立，刘惊一协助将房产权证办至戴履财、刘金玉名下。刘惊一反诉称：戴履财、刘金玉所交的10800元是我向他们的借款，而不是将房屋转让给他们的转让款。集资房交付后，我同意他们进行装潢并与我一同居住。我向他们出具的"说明"是因我在铜陵的女儿家居住，怕学校有议论而写的。该说明不构成要约，对价格以及何时交房都未约定，不是房屋转让合同。我是房屋的合法产权人。请求判令戴履财、刘金玉搬出该房屋并负担本案诉讼费用。

　　一审法院查明：刘惊一与刘金玉系叔侄关系，戴履财与刘金玉系夫妻关系。1995年6月，刘惊一所在的南陵县第二中学规定无房教师交集资款10000元可分得新建楼房住宅一套。刘惊一符合集资分房条件，欲将集资建房的权利转让给同校教师倪宏福，倪因嫌房屋面积小未接受，刘惊一即与刘金玉协商，由刘金玉拿出10000元交由刘惊一集资，后集资款增加800元，也由刘金玉给刘惊一补交。1996年该房屋建成分配后，刘惊一又与刘金玉、戴履财协商，想把房子转让给他们，该房装潢费用由刘金玉、戴履财支付。房屋装潢后，双方当事人均共同居住于该房。1998年后刘惊一在该房内居住较少，刘金玉、戴履财一直居住至今。1998年5月20日，刘惊一向刘金玉出具一份《关于集资建房情况的说明》，载明："1、集资－1995年6月，我校规定无房教师每人交人民币一万元集资建房，可分得新楼房一套。当时我与金玉和履财协商，结果他们自愿拿出人民币壹万元给我交集资款。（以后又增加800元）。2、装潢－96年夏房子分到手，我又与金玉、履财商量，想把房子（62平米，两室一厅）转让给他们。经他们同意，一切装潢费用由他们支付，我没拿分文"。该《说明》文中"想"字已被涂改删除。戴履财、刘金玉称系刘惊一于2004年涂改，刘惊一予以否认。1995年12月25日，刘惊一与南陵县第二中学签订《南陵县公有住房买卖合同》，约定南陵县第二中学将公有住房57. 36平方米出售给刘惊一，按成本价的50％优惠，实付购房款10857. 10元。该合同经南陵县公证处公证。1997年6月24日，涉诉房屋办理了房屋所有权证，所有权人登记为刘惊一（建筑面积为63. 52平方米，共有面积6. 16平方米）。2005年11月30日，刘惊一与南陵县长风房地产开发有限责任公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定南陵县长风房地产开发有限责任公司拆除刘惊一位于南陵二中院外的房屋65. 995平方米（房产证载明建筑面积63. 52平方米，另加全封闭阳台2. 475平方米）。该房内部情况及装潢折价4920元，附属物折价1385元，过渡期房租2375.82元，搬家费600元，刘惊一选择房屋产权调换，安置房为1号楼2单元303室，建筑面积86平方米，超面积20. 005平方米，刘惊一找价28007.45元。
　　一审法院认为：双方当事人对房屋买卖既没有书面合同，也没有口头约定。1998年5月10日刘惊一书写的"说明"也不具备合同的形式。《说明》一直在戴履财、刘金玉处保管，书写时并未涂改其中的"想"字，应认定为该"想"没有划去。刘惊一只是想把房子卖给戴履财和刘金玉，没有合同意向。故应驳回戴履财、刘金玉的诉讼请求。刘惊一是房屋的所有权人，对其请求戴履财、刘金玉腾让房屋应予支持。对戴履财、刘金玉所投入的资金、装潢和附属物费用，刘惊一应当返还，但戴履财、刘金玉未明确请求，其可另行起诉。综上，该院于2007年1月23日依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十五条、第一百一十七条第一款之规定，作出（2006）南民一初字第666号民事判决：一、驳回戴履财、刘金玉要求确认双方之间的房屋买卖合同成立，并要求刘惊一履行附随义务（协助原告办理房屋产权过户手续）的诉讼请求；二、戴履财、刘金玉于本判决生效后15日内将位于南陵二中院外，地号106405,幢号167的房屋腾让并交付给刘惊一。案件受理费50元，其他诉讼费用600元，反诉案件受理费50元，其他诉讼费用600元，共计1300元由戴履财、刘金玉负担。
　　戴履财、刘金玉不服上述判决，向安徽省芜湖市中级人民法院提起上诉。
　　二审法院以原判事实不清，证据不足为由，于2007年6月18日作出（2007）芜中民一终字第201号民事裁定：一、撤销南陵县人民法院（2006）南民一初字第666号民事判决；二、发回南陵县人民法院重审。
　　一审法院重审查明的事实与此前一审查明的事实相同。另外，一审法院征求双方当事人意见，双方当事人均同意对涉讼房屋内装潢、附属物等价值因属不同的法律关系，在本案中不作处理。
　　一审法院以与（2006）南民一初字第666号民事判决基本相同的理由，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十五条、第一百一十七条第一款、《中华人民共和国合同法》第十条第二款、第十二条之规定于2008年1月14日作出（2007）南民一初字第350号民事判决：一、驳回戴履财、刘金玉要求确认双方当事人之间房屋买卖合同成立，并要求刘惊一履行附随义务（协助戴履财、刘金玉办理房屋产权过户手续）的诉讼请求；二、戴履财、刘金玉于本判决生效后15日内将位于南陵二中院外，地号106405,幢号167的房屋腾空，交付给刘惊一。本诉案件受理费650元，反诉案件受理费650元，上诉费1300元，共计2600元由戴履财、刘金玉负担。
　　戴履财、刘金玉不服，向安徽省芜湖市中级人民法院提起上诉。
　　二审法院审理查明：确认一审查明的事实。另查明：刘惊一现长期居住在铜陵市。
　　二审法院认为：1995年6月刘惊一所在单位集资建房，经刘惊一与戴履财、刘金玉协商，由戴履财、刘金玉前后出资10800元交给刘惊一参加集资。房屋建成分配后，一切装潢费用均由戴履财、刘金玉支付，戴履财、刘金玉自1998年在该房一直居住至今。戴履财、刘金玉先后出资10800元给刘惊一参加集资，刘惊一认为是借款，但该借款行为不符合生活常理，故对其该项主张不予采纳。1998年5月20日，刘惊一向戴履财、刘金玉出具了《关于集资建房情况的说明》，结合刘惊一1998年后长期居住在铜陵市，在涉诉房屋居住较少，而戴履财、刘金玉一直居住至今的实际情况，应视为刘惊一向戴履财、刘金玉转让集资建房权的进一步确认。而对于转让集资建房权，法律并无禁止性规定，且涉诉房屋的回迁房亦在校外，故刘惊一向戴履财、刘金玉转让集资建房权不违反国家政策。上述事实反映双方当事人就转让集资建房权已经形成合意，且已实际履行，原判以该《说明》不具备合同的形式要件和实质要件为由，判决驳回戴履财、刘金玉诉讼请求不当。刘惊一自愿、无偿向戴履财、刘金玉转让集资建房权，但该房毕竟是以刘惊一的名义参加单位集资建房取得，考虑福利分房、房价上涨的因素，根据公平原则酌定由戴履财、刘金玉一次性补偿刘惊一60000元。案经二审法院审判委员会讨论决定，该院依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第五条、第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，作出判决：一、撤销南陵县人民法院( 2007 )南民一初字第350号民事判决；二、位于南陵二中院外，地号106405,幢号167的房屋归戴履财、刘金玉所有；三、戴履财、刘金玉于本判决生效后十日内一次性补偿刘惊一60000元；四、驳回刘惊一的反诉请求。一审案件受理费50元，其他诉讼费用600元，反诉受理费50元，其他诉讼费用600元，合计1300元，由戴履财、刘金玉负担；二审案件受理费1300元，由刘惊一负担。
　　刘惊一申请再审称：本人在获得学校集资建房资格后，想把集资权让给同校其他教师，只是让出优先权，并不是放弃要住房的实体利益，且这一事实与本案无关联性。因为经济困难，本人向刘金玉借款10800元交房屋集资款。1998年5月20日所写《关于集资建房清况的说明》，有想转让房屋所有权的意向，"想"字却被涂改删除，并不存在买卖房的事实。二审判决与客观事实不符，适用法律是错误的，请求撤销二审判决，依法支持申请再审人的诉讼请求。戴履财、刘金玉辩称：申请人符合集资建房条件，因其子女均不在南陵工作，遂将房屋转让给其侄女即被申请人。《关于集资建房情况的说明》中"想'字是否被划掉不影响案件的性质。申请人发出了要约，被申请人作出了承诺。合同不仅成立，且已经实际履行。申请人认为10800元是借款不合常理。申请人收入颇丰，子女均成年，不可能交不起集资款。如果房屋没有转让，刘金玉、戴履财不可能花巨资去装潢。请求维持二审判决。
　　本院再审查明：一、二审查明的事实予以确认。另查明，刘惊一所持的房产证载明：房产所有权号为城私字第6764号，所有权人为刘惊一，房屋座落于城关通济街二中院外，地号106405，幢号167，5间，建筑面积63.52平方米，发证日期为1997年6月24日。刘惊一所持的国有土地使用证载明：证号为南土国用（2001）字第2166－5号，土地使用者为刘惊一，用地面积为11.63平方米，发证日期为2001年元月4日。
　　本院再审认为:合同是民事主体设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，其最主要的特点是合同当事人对权利义务意思表示的一致性。就本案而言，首先，戴履财、刘金玉为证明双方之间具有房屋转让合同关系所提供一系列证据中，明确载明有房屋转让内容的证据只有刘惊一出具给戴履财、刘金玉《关于集资建房情况的说明》。该"说明"中，刘惊一表示了"想把房子转让给戴履财、刘金玉"。而房屋转让涉及到合同当事人诸多的权利和义务，房屋转让合同内容至少应包括转让表示、标的、数量、价款、价款及标的物交付期限等，当事人对此进行约定应当具体、确定及可履行。刘惊一在"说明"中除了作出"想把房子转让给戴履财、刘金玉"的意思外，显然未作过多及明确的表示，只能说明其曾有房屋转让的合同意向，其形式及内容均不符合合同成立的条件。因而，双方未形成书面的房屋转让合同关系。其次，双方当事人对戴履财、刘金玉支付了房屋集资款10800元及装潢费用不持异议。刘惊一在出具给戴履财、刘金玉《关于集资建房情况的说明》中表示，经和戴履财、刘金玉协商，上述费用由其自愿支付。"自愿支付"只说明该支付行为的主观性，而该行为的性质是否为支付房款抑或其他，现有证据还不足以确定。因而，不能认定戴履财、刘金玉此支付行为是履行与刘惊一房屋转让合同中支付房屋对价义务的行为；涉案集资房屋建成交付后，戴履财、刘金玉与刘惊一共同居住，因刘惊一与刘金玉为嫡亲叔侄关系，刘惊一年岁渐高且子女均在异地，不排除此共同居住的安排系双方当事人基于亲缘关系有互助之目的，又由于戴履财、刘金玉支付房屋集资款及装潢费用的性质的不确定性，故不能认定戴履财、刘金玉在该房的居住即为其主张的享有其与刘惊一房屋转让合同中的占有权，也不表明刘惊一是履行了对戴履财、刘金玉房屋转让合同中的实物交付义务。此外，自双方产生房屋转让意向至双方发生争议前，在长达八年左右的时间里，刘惊一作为房屋合法产权人一直未将房屋产权转移至戴履财、刘金玉所有，戴履财、刘金玉对此也未积极要求。上述事实表明双方并未有事实上的履行房屋转让合同行为。由于双方对房屋转让既无书面或其他合法形式的约定，又无实际履行行为，故不能认定双方当事人之间存在房屋转让合同关系，刘惊一没有将房屋产权转移给戴履财、刘金玉的义务，戴履财、刘金玉要求刘惊一将房屋产权过户至其名下的诉讼请求无事实和法律依据。由于涉案房屋为刘惊一所有，在戴履财、刘金玉无法定及合同依据继续占有使用该房的情形下，刘惊一请求其腾让房屋应予支持。对于戴履财、刘金玉所支付的建房集资款、房屋装潢费用及房屋附属物，当事人在一审中均未作出请求，且表示可另行解决，故本案对此不作处理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持，但一、二审判决将涉案房屋的幢号167号错误表示为617号，本院予以纠正。二审判决对双方当事人之间的法律关系定性错误并超当事人诉讼请求进行判决，依法应予撤销。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第四条、第十二条的规定，判决如下：
　　一、撤销安徽省芜湖市中级人民法院（2008 )芜中民一终字第286号民事判决；
　　二、维持安徽省南陵县人民法院( 2007 )南民一初字第350号民事判决。
　　一审案件受理费1300元，二审案件受理费1300元，共计2600元由戴履财、刘金玉负担。
　　本判决为终审判决。