张峰与王子辉、安徽省阜阳市话剧团、安徽亿源建筑安装工程有限公司房屋买卖合同纠纷案

申请再审人（一审被告、二审上诉人）:张峰。
　　被申请人（一审原告、二审被上诉人）:王子辉。
　　被申请人（一审被告、二审原审被告）：安徽省阜阳市话剧团。
　　法定代表人：朱理虎，该话剧团团长。
　　被申请人（一审被告、二审原审被告）：安徽亿源建筑安装工程有限公司。
　　法定代表人：白翠明，该公司董事长。
　　申请再审人张峰因与被申请人王子辉、安徽省阜阳市话剧团、安徽亿源建筑安装工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市中级人民法院于2009年8月18日作出的（2009 )阜民一终字第0579号民事判决，向本院申请再审。本院于2010年3月15日作出（2009）皖民申字第0541号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。申请再审人张峰的委托代理人杨振，被申请人王子辉，被申请人安徽省阜阳市话剧团委托代理人秦铁一到庭参加诉讼。被申请人安徽亿源建筑安装工程有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　2007年11月21日，一审原告王子辉向安徽省阜阳市颖泉区人民法院诉称：2006年7月，安徽省阜阳市话剧团（以下称话剧团）与安徽亿源建筑安装工程有限公司（以下称亿源建安公司）约定，一方出土地，一方出资金合作建设话剧团住宅楼（危改）项目，并成立了阜阳市话剧团市建筑安装公司工程项目部，张峰负责实施。2006年6月8日和8月6日，原被告签订了售房协议和附加协议，约定被告将话剧团住宅楼第一幢西单元一楼三套住宅房屋卖给原告。协议签订后，原告先后交给被告房款345000元，可被告至今未交付房屋。请求判令：1、三被告依约立即交付房屋、办理房屋所有权证并赔偿损失；2、被告负担诉讼费用。被告话剧团辩称：原告与张峰签订的合同为无效合同，请求驳回其对话剧团的起诉。被告亿源建安公司辩称：双方不存在房屋买卖合同关系，原告起诉本公司错误，请求驳回其诉讼请求。被告张峰辩称：原告购买的不是话剧团房屋，双方之间没有协议，故不构成违约。

　　阜阳市颖泉区人民法院一审查明：2006年6月8日，甲方（出卖方）张峰以阜阳市第五建筑公司话剧团项目部名义与乙方（买受方）王子辉签订一份《售房协议》。协议约定：工程项目部将其新建的话剧团职工住宅楼西单元西部一楼带院一梯三户型房屋出售与乙方王子辉，面积138平方米，售价2200元/平方米，总价款303600元。签协议时，王子辉预付房款72000元，签订正式售房合同时，王子辉付房款的90%，剩余房款待房产证手续办完一次性付清，房屋交付时间为2007年3月底。甲方由张峰签名并加盖了阜阳市第五建筑工程公司市话剧团危房改造项目部合同专用章和阜阳市话剧团市建筑安装公司工程项目部合同专用章。协议签订当日，张峰又与王子辉联名书写说明一份，载明：王子辉购买房屋售价按1900元/平方米，实际预付款为30000元，张峰按2200元/平方米出具收据，多余42000元虚开。王子辉即预付购房款30000元，张峰出具72000元收据。同年7月21日，案外人刘冬云为王子辉出具保证书，载明：王子辉所购一梯三户型房型改两户型内增横梁费用由王子辉支付30000元，余款由刘冬云支付。当日，王子辉支付房款30000元，张峰、刘冬云共同出具收据。同年8月6日，张峰作为甲方、刘冬云作为代理人与乙方王子辉又签订一份《附加协议书》，约定：乙方王子辉购买话剧团一幢西单元一梯三户楼房改造为两户型，张峰负责报批改造增高该处横梁相关手续，使原设计散户型面积约214平方米改造成两户型，每户107平方米。王子辉在一层施工完毕至二层施工期间支付张峰200000元，张峰负责办理该户的产权证，办证所产生的费用由王子辉支付，否则，张峰赔偿王子辉的经济损失。甲方张峰、刘冬云签名并加盖了阜阳市第五建筑工程公司市话剧团危房改造项目部合同专用章和阜阳市话剧团市建筑安装公司工程项目部合同专用章，乙方王子辉签名。《附加协议》签订当日，王子辉又支付40000元，张峰、刘冬云为其出具收据，同年10月11日，王子辉再次支付房款200000元、倒梁款3000元，张峰分别出具收条收据。2006年8月至10月，王子辉共支付给张峰购房款合计303000元，张峰向王子辉出具了345000元收款收据（含虚开42000元）。根据一审法院的委托，2009年3月6日阜阳和德房地产评估咨询有限公司作出估（裁）字（2009）第70号房地产估价报告，确定诉争房屋市场价为710000元。
　　一审法院还查明：1999年12月，话剧团取得阜泉国用（99）字第A1200630号国有土地使用权证，证上载明的土地用途为住宅、办公，使用类型为划拨，使用面积3632.56平方米。2006年年初，话剧团与阜阳市建筑安装工程总公司约定合作建设话剧团办公、住宅（危房改造）楼，成立了两单位的工程项目部。张峰以该项目部的名义将拆迁房屋还原给被拆迁人。2006年4月，话剧团取得住宅楼建设工程规划许可证，话剧团为建设单位，施工单位为阜阳市建筑安装工程总公司。同年7月14日，话剧团（甲方）与阜阳市建筑安装工程总公司（乙方）签订协议，约定：双方联合实施话剧团危房改造。甲方负责办理政府部门的批文，提供土地使用权，乙方全额支付建楼所需费用。在还原被拆迁户和办公用房后，剩余的房屋委托乙方全权处理，话剧团无房职工可优先购买，乙方给予适当优惠。甲方不参与乙方的支出和收入管理。该协议还约定了其他内容。双方加盖了公章，双方的法定代表人以及张峰作为阜阳市建筑安装工程总公司委托代理人在协议上签名。2006年9月25日，阜阳市建筑安装工程总公司变更为安徽省亿源建筑安装工程有限公司。
　　一审法院认为：话剧团与亿源建安公司签订的协议为合作建房合同。合作建房是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，应依法办理合建审批、土地使用权转让手续，话剧团、亿源建安公司在一审诉讼期间未举证其有合建审批手续，应认定合作建房合同无效。亿源建安公司的委托代理人张峰违反合建协议约定，不但提前预售合建房屋，还将该房屋还原给案外人。因此，该售房协议为无效协议。根据房地产市场价格变化和预购方交付购房款等情况，张峰应参照签订合同时的房价和目前市场房屋售价之间的差价（评估价）承担签订无效售房协议中的80%民事赔偿责任，王子辉在签订购房协议时，未审查对方是否有售房资格，亦应自担20%的责任。由于话剧团与亿源建安公司签订的合作建房协议中明确约定话剧团对还原被拆迁户和办公用房后的剩余面积部分房屋委托亿源建安公司全权处理，其不参与经费支出和项目收入管理，故其对张峰以合建房屋项目部名义与王子辉签订的预售房屋协议不承担责任。张峰是亿源建安公司签订诉争房屋买卖合同的委托代理人，亿源建安公司应对张峰与王子辉签订的无效售房协议承担未尽管理义务责任。据此，一审法院于2009年4月10日依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第四十九条、第五十二条第（五）项、第五十八条和《城市商品房预售管理办法》第六条并参照《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第十八条、第二十一条、第四十七条的规定，作出（2008）泉民一初字第0031号民事判决：一、王子辉与话剧团建安公司工程项目部签订的售房协议无效。二、张峰退还王子辉购房款303000元及赔偿其经济损失（房屋市场差价）568000元，于判决生效之日起十日内付清，亿源建安公司负连带赔偿责任。三、驳回王子辉对阜阳市话剧团的诉讼请求。案件受理费8350元，诉讼保全费2870元，评估费6000，计17220元，王子辉负担3444元，张峰负担13776元。
　　张峰不服上述一审民事判决，向阜阳市中级人民法院提起上诉。
　　二审法院查明的事实与一审法院判决认定的事实相同。
　　二审法院认为：话剧团以本单位使用的国有划拨土地与亿源建安公司协议联合建房，并约定亿源建安公司在还原话剧团被拆迁户和办公用房后，有权将剩余房屋出售，实际上是不承担经营风险，只收取固定利益的协议。应当认定为土地使用权转让合同。而话剧团签订此合同未经有批准权的人民政府批准，该合同应为无效。张峰明知亿源建安公司不具有房地产开发资质和预售资格而以五建项目部名义将国有划拨土地性质的房屋预售给王子辉，违反法律、法规的强制性规定，其与王子辉签订的买卖协议及补充协议无效，并应当将收取的购房款303000元予以返还及赔偿王子辉因此造成的经济损失，即王子辉买房时房价与房屋市场评估价的差价330950元（710000—1900元×199.50平方米）。张峰为话剧团住宅楼工程的实际出资人，借用亿源建安公司的建筑资质，与其约定自负盈亏，亿源建安公司不承担任何责任，故双方之间为挂靠关系，亿源建安公司应当对张峰承担的民事责任承担连带责任。话剧团签订的合作建房合同相对方为亿源建安公司，对张峰违法预售房屋的行为不应承担民事责任。原审认定事实基本清楚，但对王子辉损失计算有误。二审法院于2009年8月18日依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条、第四十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第十五条第二款、第十六条、第二十四条的规定，作出（2009）阜民一终字第0579号民事判决：一、维持阜阳市颖泉区人民法院（2008）泉民一初字第0031号民事判决第一项即"王子辉与话剧团建安公司工程项目部签订的售房协议无效"、第三项即"驳回王子辉对阜阳市话剧团的诉讼请求"。二、撤销阜阳市颖泉区人民法院（2008）泉民一初字第0031号民事判决第二项即"张峰退还王子辉购房款303000元及赔偿其经济损失（房屋市场差价）568000元，于判决生效之日起十日内付清，亿源建安公司负连带赔偿责任"。三、张峰于判决生效之日起十日内返还王子辉购房款303000元，赔偿经济损失330950元，亿源建安公司承担连带清偿责任。一审案件受理费、诉讼保全费、评估费按一审判决确定的负担，二审案件审理费8350元，由王子辉负担1706元，张峰负担6680元。
　　张峰向本院申请再审称：本案的主要证据《房地产估价报告》未经开庭质证；一、二审判决超出王子辉的诉讼请求；与王子辉签订房屋买卖合同的是阜阳市话剧团建安公司工程项目部，本人不是合同当事人，也不是合法的被告；一、二审判决认定的房屋面积缺乏证据证明。请求对本案进行再审并依法改判。王子辉辩称：评估报告是经过合法程序产生的，张峰未提出异议且未申请重新评估，可以作为裁判依据；一、二审审理未超出诉讼请求；涉案合同都是张峰签订，其在一、二审答辩中未提异议并多次同意调解，具有诉讼主体资格；房屋面积有协议约定，予以否定无事实依据。阜阳市话剧团辩称：涉案合同是张峰和王子辉签订，加盖的是五建公司和阜阳市建安公司项目部两枚公章，故该合同及本案与话剧团无关，话剧团不应是本案当事人。
　　本院再审查明：一、二审查明的事实清楚，证据充分，予以确认。本院再审中，张峰的代理人对阜阳和德房地产评估咨询有限公司作出的估（裁）字（2009）第70号房地产估价报告发表了质证意见。该报告载明的涉案房屋实测面积为199.5平方米。另查明：2008年5月16日，王子辉向一审法院申请对所购买房屋进行价格评估时表示，如被告不能交付房屋，应按三套房屋现在的市场价赔偿损失。在一审诉讼中，经王子辉申请，一审法院于2007年11月28日作出（2008）泉民一初字第31号民事裁定，查封了涉案房屋。
　　本院再审认为：本案的争议焦点为如何确定涉案房屋买卖合同无效的民事责任承担主体以及合同无效造成王子辉的损失数额问题，阐述如下：一、2006年7月14日话剧团和亿源建安公司签订了协议书，约定双方联合实施话剧团危房改造，并且特别约定在还原被拆迁户和办公用房后的剩余房屋委托亿源建安公司全权处理。张峰在该协议书中作为亿源建安公司的委托代理人签字，并在该协议订立的基础上，对建设项目进行了出资和实际管理。由此可见，张峰以话剧团亿源建安公司项目部名义与王子辉签订房屋买卖协议，业经话剧团和亿源建安公司授权，故张峰和话剧团、亿源建安公司构成代理关系。话剧团、亿源建安公司无房地产开发经营资质，且在未经有批准权的人民政府批准，即以划拨土地使用权进行房地产开发经营，违反了法律的禁止性规定。在不具有商品房预售许可的情形下，张峰以话剧团亿源公司项目部名义与王子辉签订房屋预售协议及附加协议，当为无效。当事人在签订合同中违反法律禁止性规定造成合同无效，应承担返还财产、赔偿损失的民事责任。张峰既为话剧团、亿源建安公司与王子辉订立协议的代理人，也是涉案房屋建设项目的出资人、实际管理人，在不具备法定条件的情况下与王子辉签订房屋买卖协议，对协议无效具有主要过错，其应返还王子辉购房款303000元并可按80％的责任比例对王子辉因协议无效造成的损失承担民事赔偿责任。王子辉在签订房屋买卖协议时疏于对出卖方出售条件的注意与审查，对协议无效也有一定的过错，可按20％的责任比例自担损失。话剧团和亿源建安公司违法实施房地产开发经营行为，并且知道并委托张峰用其名义实施违法民事行为，故应与张峰对王子辉返还财产、赔偿损失互付连带责任。话剧团与亿源建安公司所约定的免责条款无效，即使有效，也不具有对抗第三人王子辉的法律效力。一、二审判决确定的民事责任承担主体以及二审判决认定的责任比例不当，本院应予以纠正；二、王子辉因无效协议所致的损失，主要为其因信赖协议有效获取的房屋利益。一审法院在一审诉讼时对涉案房屋价格进行了委托评估，该评估报告在本院再审诉讼中进行了质证，张峰未提供证据否定其效力，故对该报告所确认的房屋价格为710000元予以认定。对买受人王子辉来说，如果上述协议有效，至双方发生诉讼时，此房屋已升值330950元，由于协议被确认无效，王子辉因而丧失了房屋升值利益，故该利益当为协议无效之损失。另外，一、二审判决认定协议无效并判令民事责任主体返还财产、赔偿损失，符合一审原告王子辉的诉讼主张，故张峰再审称一、二审法院超当事人诉讼请求判决无事实依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第一百八十六条第一款，《中华人民共和国民法通则》第六十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
　　一、撤销安徽省阜阳市中级人民法院（2009）阜民一终字第0579号民事判决及阜阳市颖泉区人民法院（2008）泉民一初字第0031号民事判决；
　　二、王子辉与话剧团建安公司工程项目部先后于2006年6月8日、8月6日签订的售房协议、附加协议无效；
　　三、张峰于本判决生效之日起十日内返还王子辉购房款303000元、赔偿损失264760元（330950×80％），合计567760元。安徽省阜阳市话剧团、安徽亿源建筑安装工程有限公司与张峰互付连带责任。
　　如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　一审案件受理费、诉讼保全费、评估费17220元，由张峰、话剧团和亿源建安公司各负担4592元，王子辉负担3444元；二审案件审理费8350元，由张峰、话剧团和亿源建安公司各负担2230元，王子辉负担1660元。
　　本判决为终审判决。