王关滨与张春来、河南诚信房地产开发有限公司房屋买卖纠纷一案

上诉人（原审被告）王关滨。
委托代理人杨连立，河南国基律师事务所律师。
委托代理人王德强 。
被上诉人（原审原告）张春来。
委托代理人代福华，河南陆达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）河南诚信房地产开发有限公司，住所地，郑州市金水大道24号润华商务花园A座。
委托代理人伊海军。
上诉人（原审被告）王关滨为与被上诉人（原审原告）张春来、被上诉人（原审被告）河南诚信房地产开发有限公司（以下简称诚信公司）房屋买卖纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2010）中民一初字第359号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王关滨的委托代理人杨连立、王德强、被上诉人张春来的委托代理人代福华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：1996年3月22日，诚信公司与郑州中原建筑公司签订朱屯安居工程38号楼的施工合同，工程开工后，因种种原因，工程未完工。1999年7月22日诚信公司与郑州市中原建筑公司签署《终止施工合同协议》，郑州市中原建筑公司已施工工程量经结算未支付。后诚信公司与郑州市中原建筑公司协商将朱屯安居工程38号楼中的5套抵偿给郑州市中原建筑公司。因郭隆鑫为项目实际施工人，郑州市中原建筑公司与郭隆鑫协商将5套房屋中的4套转入郭隆鑫名下作为郑州市中原建筑公司欠郭隆鑫债务的补偿。又因郭隆鑫欠张春来材料款，郭隆鑫将4套房屋中的朱屯小区38号楼4单元45号房屋（现嵩岳小区19号楼4单元45号）转给张春来（抵材料款）。1999年11月1日，诚信公司与张春来签订《朱屯小区房屋认购协议》一份，该协议主要约定，由张春来以70720元的价格购买诚信公司位于河南省郑州市中原区桐柏路北段朱屯小区南区内38号楼4单元6层附9号（现郑州市中原区农业路198号院19号楼4单元6层45号）三室两厅建筑面积为104平方的住房一套，诚信公司应如期交付经郑州市建筑工程质量监督部门检验合格的房屋，并负责在房屋竣工交付使用后两个月内代张春来办理产权交易及房屋所有权证手续。在协议书签订当天，张春来将房款70720元交给诚信公司，诚信公司给张春来出具编号为0023772号收据一份。2007年3月22日，张春来根据所交房款金额向郑州市契税管理中心缴纳上述所购房屋契税1415元。2007年6月13日，张春来购买本市农业路198号院嵩岳小区19号楼4单元45号经济适用住房曾获得郑州市经济适用住房销售批准。郑州市房地产管理局于2007年4月11日针对上述房屋为张春来颁发郑房权证字第0701018881号房屋所有权证。另查明，1997年7月1日，朱屯安居工程小区38号楼项目部与郑州市金水区建筑安装工程队签订合同一份，朱屯安居工程小区38号楼未完工工程由郑州市金水区建筑安装工程队施工，工程总造价110万元。因拖欠该楼工程款未付，郑州市金水区建筑工程队拖欠民工工资并扣押已建成的38号楼拒绝交付诚信公司，致使房屋不能交给购房户入住，造成购房户和施工队之间多次发生冲突和上访。2002年2月，郑州市人民政府召开由政府各有关部门、诚信公司、郑州市金水区建筑工程队、38号楼购房户代表等参加的协调会，形成"郑州市人民政府关于朱屯安居工程小区38号楼入住和欠施工款问题的会议纪要"，纪要写明"从本纪要下发之日起，100％交够购房款的购房户可到诚信公司办理入住手续，所有欠款的购房户务必于2月9日前交齐购房款，办理入住手续。否则其房屋由诚信公司抵债给郑州市金水区建筑工程队，原所交房款由诚信公司退还。诚信公司办入住手续时所收购房款当场交郑州市金水区建筑工程队，郑州市金水区建筑工程队应将此款发给民工，让民工回家过年。按以上规定办理了入住手续的38号楼住户，其房屋产权证，由诚信公司统一到市房地产管理局办理，但未按纪要规定办理入住手续的住户，其房屋产权证不予办理"。会议纪要下发后，张春来于2002年9月左右领取房屋钥匙居住至今。此后因诚信公司拖欠郑州市金水区建筑工程队工程款问题仍未解决，双方经过协商，诚信公司同意将38号楼中的7套房屋（包括本案争议的房屋）抵债给郑州市金水区建筑工程队。后诚信公司与郑州市金水区建筑工程队指定的购房人王关滨签订了"朱屯小区房屋认购协议书"，内容为诚信公司将座落在郑州市中原区桐柏路北段朱屯小区南区内第38号楼第4单元6层附45号房屋（即此前已出售给张春来的房屋）售于王关滨，总房款为104000元。诚信公司还为王关滨出具了收取房款收据，协议书和收据的时间为1998年6月11日。2005年9月30日，诚信公司为王关滨代办取得郑州房权证字第0501057908号房屋所有权证。另查明，2002年10月，诚信公司因未按规定参加年检被河南省工商行政管理局吊销企业法人营业执照。又查明，张春来、王关滨房屋所有权证已被郑州市中级人民法院行政判决书予以撤销。

原审法院认为：张春来与诚信公司签订的"朱屯小区房屋认购协议书"是双方在平等自愿的基础上订立。符合有关法律规定，应为有效合同。该协议签订时，张春来已"抵债"付清了全部房款，并自2002年9月左右居住使用该房至今，张春来当时居住该房符合郑州市政府会议纪要的处理办法，应当视为正常交付使用。王关滨与诚信公司签订的"朱屯小区房屋认购协议书"亦是双方在平等自愿的基础上订立，符合有关法律规定，应为有效合同，但王关滨实际上是从郑州市金水区建筑安装工程队处取得该房，郑州市金水区建筑安装工程队行使上述权利已损害作为购房户的张春来的利益，购房户付清房款并入住后，房屋的所有权及控制权根据房屋买卖合同已转移给购房户，郑州市金水区建筑工程队无权行使所谓"留置权"。对于郑州市政府的会议纪要精神和张春来已入住所购房屋的事实，诚信公司和郑州市金水区建筑工程队都应当是明知的，但双方协商将张春来已购买并入住的房屋进行抵债处理，并在购房协议和房款收据上签署虚假的日期，造成一房二卖，故王关滨可依据相关合同规定要求诚信公司和郑州市金水区建筑工程队承担相应的民事责任。张春来购房在先，王关滨购房在后，且张春来从2002年就接收房屋居住至今。故张春来要求确认其为中原区198号院嵩岳小区19号楼4单元45号房屋的合法所有权人的诉讼请求，原审法院予以支持；张春来的其他诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。王关滨称张春来与他人合伙欺诈，无相应事实及法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、张春来为郑州市中原区农业路198号院19号楼4单元6层45号房屋所有权人；二、驳回张春来其他诉讼请求。
原审判决宣判后，王关滨不服上诉称：一、原审法院对张春来如何取得涉案房屋的认定，前后自相矛盾。张春来与诚信公司签订的合同是虚假的，用合法的买卖形式来掩盖抵债的事实。二、原审法院认定张春来获得郑州市经济适用房销售批准，既不符合常理且与事实严重不符。三、原审法院认定张春来居住涉案房屋符合郑州市政府会议纪要的处理办法，视为正常交付使用是错误的，而恰恰与会议纪要精神背道而驰。四、原审法院在郑州市金水区建筑工程队行使留置权、涉案房屋的所有权方面，适用法律错误。（一）原审法院认定郑州市金水区建筑工程队无权行使留置权，且其行使留置权损害购房户张春来的利益，没有法律依据；（二）原审法院认定购房户入住后，房屋的所有权及控制权根据房屋买卖合同已转移给购房户，属于适用法律错误；（三）原审法院判定张春来享有涉案房屋的所有权，没有事实依据和法律依据。综上，请求二审法院撤销郑州市中原区人民法院（2010）中民一初字第359号民事判决，并确认王关滨对涉案房屋享有所有权。
张春来答辩称：原审判决并不自相矛盾，张春来是以抵债方式取得该房屋，抵债也是一种付款方式，符合郑州市政府会议纪要精神。张春来在以抵债方式付清房款后，属于付完全部房款的购房户，所谓工程优先权不能对抗张春来，且工程优先权有一定的期限限制；房屋登记仅是对所有权常理上的一种确认，是行政确认，本院认定的则只是从民事权利角度的认定。故原审法院判决事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
二审法院查明的事实除与原审基本一致外。另查明，1999年11月1日，诚信公司在与张春来签订《朱屯小区房屋认购协议书》同时，为张春来出具数额70720元的收据一份。
本院认为：首先，张春来与诚信公司签订的《朱屯小区房屋认购协议》是双方的真实意思表示，合法有效。该协议符合合同法规定的买卖合同的特征。在该合同中，出卖人为诚信公司，其主要义务为交付房屋；买受人为张春来，其主要义务为支付相应对价。本案中，张春来是以"抵债"方式完成了本合同中支付对价的义务----付清全部房款，并自2002年9月左右居住使用该房至今。故张春来当时居住该房符合郑州市政府会议纪要精神的要求，应当视为诚信公司向其正常交付使用涉案房屋。其次，王关滨实际上是从郑州市金水区建筑安装工程队处取得该房，该工程队行使上述对诚信公司的合同权利已损害作为购房户的张春来的利益，购房户完成支付对价义务并入住后，依郑州政府会议纪要精神，该工程队无权行使所谓的留置权，故张春来应为涉案房屋的所有权人。因此，王关滨的上诉主张均不成立，本院不予支持。综上所述，原审判决事实清楚，证据确实充分，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王关滨负担。
本判决为终审判决。