赵石强与被上诉人王彪房屋买卖合同纠纷一案

上诉人（原审被告、反诉原告）赵石强，男，1962年8月21日出生。
委托代理人吴秋栓，系赵石强亲戚。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王彪，男，1963年3月3日出生。
原审被告济源市鑫源建安有限公司，住所地：济源市沁园街道办事处屯军居委会路东。
法定代表人王战波，该公司董事长。
委托代理人赵高科，该公司法律顾问。
原审被告济源市沁园街道办事处东马蓬居民委员会。
法定代表人茹国卫，该居民委员会主任。
上诉人赵石强与被上诉人王彪、原审被告济源市沁园街道办事处东马蓬居民委员会（以下简称东马蓬居委会）、济源市鑫源建安有限公司（以下简称鑫源建安公司）房屋买卖合同纠纷一案，王彪于2009年5月21日起诉至济源市人民法院，请求判令：赵石强、鑫源建安公司、东马蓬居委会为其办理房产证并承担违约金24449.70元，赵石强返还其多交的房款1720元。诉讼中，赵石强提出反诉，要求王彪支付其剩余房款45000元。原审法院于2010年2月9日作出(2009)济民二初字第301号民事判决。赵石强不服判决，上诉至本院，本院2010年4月6日受理此案后，依法组成合议庭于2010年4月21日公开开庭进行了审理。上诉人赵石强及其委托代理人吴秋栓，被上诉人王彪，原审被告鑫源建安公司委托代理人赵高科到庭参加诉讼。原审被告东马蓬居委会经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年王彪与赵石强口头协商,由王彪购买东马蓬居委会4号楼2单元4楼南户房屋一套，房屋价格为90000元，配套房价格为3000元。2005年7月10日王彪向赵石强交纳配套房款3000元，由王彪在收据上注明"钥匙已领"。2005年7月17日，东马蓬居委会出具收据收到王彪4号楼2单元4楼南户房款90000元，收到王彪煤气管道款450元，实际上东马蓬居委会当时并未收取此款，该两份收据仅供走手续使用。在支付了部分款项后，王彪给赵石强出具欠条载明欠到房款55000元。2006年11月23日王彪又支付赵石强房款8720元，2007年6月10日支付房款38000元，2007年12月16日支付房款10000元。本案诉争的房屋目前由王彪占有使用。2008年7月31日，该房办理了权属登记，所有权人为赵XX，权属证书号为济源市房权证字第00033036号。2008年9月5日，济源市房地产交易中心受理了王彪对该房屋提出的异议登记申请。现该产权登记已经被撤销。

另查明：东马蓬居委会商住楼由东马蓬居委会和鑫源建安公司合作开发，赵石强系鑫源建安公司的项目经理。东马蓬居委会商住楼的土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证现均已在房管局备案。开发商和住户均可办理房产证，住户如需办理房产证应提供收款收据、购房合同（如没有合同也可以不提供）、购房者身份证、开发商出具的房款结清证明。另外住户如办理房产证，应交纳契税、测绘费等。2006年2月24日，东马蓬4号楼1单元4楼北户的交易价格为92000元；同年8月1日，东马蓬4号楼2单元5楼北户的交易价格为84600元。
原审法院认为：2005年王彪与赵石强口头协商买卖东马蓬居委会4号楼2单元4楼南户房屋一套，赵石强为出卖人，王彪为买受人。双方现对该房屋的价款存在争议，王彪认为2005年买房时双方协商的价格为90000元，而赵石强认为双方当时协商如一次性付清房款价格为90000元，配套房另算，但由于王彪未能一次性付清房款，所以双方协商以交款时房价进行结算为194000元。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）款的规定，双方当事人对价款约定不明确，又不能达成补充协议的，应按照订立合同时履行地的市场价格履行。相关证据显示2006年2月24日，东马蓬4号楼1单元4楼北户的交易价格为92000元；同年8月1日，东马蓬4号楼2单元5楼北户的交易价格为84600元。该房屋和本案争议房屋基本类同，且购买时间和王彪与赵石强协商买卖房屋的时间基本一致，因此对王彪主张的房屋价款为90000元（不含配套房）予以支持；赵石强主张其与王彪在合同履行过程中就价款进行了变更，但未提供证据予以证明，对其主张不予支持。赵石强反诉称王彪尚欠其45000元房款，但双方对55000元欠条出具的时间有争议，因该欠条上仅显示出具时间是"5月13号"，而未注明年份，王彪认为欠条显示的"5月13号"不是其书写，欠条实际出具的时间为2005年7月17日，其后其已将欠款全部付清。而赵石强认为欠条出具的时间是2007年5月13日，其后王彪仅付了10000元，尚欠45000元。由于王彪和赵石强对该欠条出具的时间陈述不一致，因此根据证据规则的相关规定，该证据提交一方当事人即赵石强应当承担不利后果。因此该55000元的欠条应当认定是2006年11月23日前出具。之后王彪共支付赵石强房款56720元，已超付1720元，因此对赵石强要求王彪给付剩余房款45000元的诉讼请求，不予支持。对王彪多支付的1720元，赵石强应当返还。虽然诉争的房屋系东马蓬居委会和鑫源建安公司合作开发，赵石强也曾任鑫源建安公司的项目经理，但该房系赵石强个人出售给王彪，东马蓬居委会、鑫源建安公司不是王彪和赵石强买卖合同的当事人，因此对王彪要求东马蓬居委会、鑫源建安公司为其办理房产证的诉讼请求，不予支持。王彪已将房屋价款足额支付给赵石强，因此赵石强有义务将办理房产证应由其提交的相关手续提交到相关部门，协助王彪办理房产证。王彪要求赵石强承担违约金24449.70元，因其双方对违约责任并未约定，且王彪已实际接收该房屋并占有、使用至今，因此，对王彪的该项诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条第二款之规定，判决：1、赵石强在本判决生效后10日内协助王彪办理东马蓬居委会4号楼2单元4楼南户房屋的房产证；2、赵石强在本判决生效后10日内返还王彪房款1720元；3、驳回王彪的其它诉讼请求；4、驳回赵石强对王彪的反诉请求。案件受理费561元，由王彪负担411元，赵石强负担150元；反诉费925元，由赵石强负担。
赵石强不服原审判决，上诉称：1、一审判决将王彪所购一套房屋的价款认定为90000元，与事实不符。事实上，王彪从2005年开始交纳房款，直到2007年12月16日又交了10000元，期间，济源市的房价大幅上涨，其不可能按90000元的价格将房卖给王彪，当时由于王彪不能一次性交清房款，又恐房价继续上涨，2007年5月13日经双方商定房屋价款为194000元的情况下，王彪才根据余欠房款数额给其出具了一张55000元的欠条。另外，王彪分多次交付房款，其系完全民事行为能力人，不可能会超付1720元房款，故王彪主张房款为90000元的理由不能成立。综上所述，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回王彪的诉讼请求，并支持其一审的反诉请求。
王彪辩称:2005年其与赵石强协商的房屋价格为90000元（配套房价格为3000元另计，当时已交清），2005年7月17日其在办理90000元的交款手续时，因以前赵石强欠其水泥款35000元，东马蓬居委会在为其出具90000元的房款收据后，其在扣除赵石强所欠水泥款后针对剩余房款给赵石强出具了一张55000元的欠条，当时其忘记在该欠条上注明打条时间，该条上的"5月13号"不是其所写。之后，其于2006年11月23日以水泥抵款8720元，2007年6月10日支付现金38000元，2007年12月16日支付现金10000元，经结算，其已超付房款1720元。故应驳回赵石强的上诉，维持原判。
鑫源建安公司和东马蓬居委会均未答辩。
本院经审理查明：2005年王彪与赵石强口头协商,由王彪购买东马蓬居委会商住楼4号楼2单元4楼南户房屋一套。2005年7月10日王彪向赵石强交纳配套房款3000元，当天，赵石强将房屋钥匙交付给王彪。2005年7月17日，东马蓬居委会出具一张收据，载明："今收到王彪交来4号楼2单元4楼南户房款90000元"，实际上东马蓬居委会当时并未收取此款，该收据仅供东马蓬居委会在账面上走手续使用。当天，东马蓬居委会出具一张收据，载明："今收到王彪交来4号楼2单元4楼南户煤气管道款450元"，该450元用于东马蓬居委会代王彪向济源中燃城市燃气发展有限公司交纳煤气管道安装费用。之后，王彪给赵石强出具了一张欠条，载明："今欠到房款55000元，含配套房，王彪"，该欠条上落款时间为"5月13号"，未注明年份。2006年11月23日王彪又支付赵石强房款8720元，2007年6月10日支付房款38000元，2007年12月16日支付房款10000元。之后，王彪称双方约定的房价为90000元（配套房另计），当时赵石强为其出具一张90000元收款收据后，其在减去赵石强原欠水泥款35000元后给赵石强出具了一张55000元的欠条，当时其忘记在该欠条上注明打条时间，"5月13号"不是其所写，之后，其分批付款共计56720元，已超付房款1720元。赵石强称2005年7月双方协商如一次性付清房款，房价为90000元（配套房另计），2005年7月17日其将90000元房款收据开出后，由于王彪当场表示无法一次性付清房款，所以双方协商以交款时房价进行结算，该条暂由赵石强保存。2006年11月23日王彪支付房款8720元，2007年5月份支付现金38000元，当时由于笔误将落款时间错写为"2007年6月10日"，期间，房价不断上涨，经双方协商房价为194000元计算，2007年5月13日王彪又支付房款90000元，同时其将2005年7月17日出具的90000元收据交给王彪，当天，王彪针对剩余房款给其出具了一张55000元的欠条。王彪于2007年12月16日支付房款10000元，尚欠45000元。
另查明：东马蓬居委会商住楼由东马蓬居委会和鑫源建安公司合作开发，赵石强系鑫源建安公司的项目经理，东马蓬居委会4号楼2单元4楼南户一套房屋的实际出卖人为赵石强，王彪为买受人。
本院认为：2005年王彪与赵石强口头协商由赵石强将东马蓬居委会4号楼2单元4楼南户房屋一套出售给王彪。关于该房屋的价款问题，王彪称当时双方约定的房价为90000元（不含配套房）；赵石强称双方约定如果当时一次性付清房款的话房价为90000元，2005年7月17日其将90000元房款收据开出后，由于王彪当场未能支付房款，所以双方协商以交款时房价进行结算，后经双方协商将房价变更为194000元，对此，赵石强却未能提供证据予以证实，故对赵石强在合同履行过程中价款进行变更的辩解理由，本院不予采信，双方争议的房屋价款应按90000元计算（不含配套房）。关于王彪是否将房款付清问题，王彪称2005年7月17日赵石强为其出具一张90000元收款收据后，其同时在减去赵石强原欠水泥款35000元后给赵石强出具了一张55000元的欠条，后其分批付款共计56720元，已超付房款1720元；赵石强称2006年11月23日王彪支付房款8720元，2007年5月份支付现金38000元，当时由于笔误将落款时间错写为"2007年6月10日"，后经双方协商房价为194000元计算，2007年5月13日王彪又支付房款90000元，当天，王彪针对剩余房款给其出具了一张55000元的欠条，王彪于2007年12月16日支付房款10000元，尚欠45000元，为此双方争执焦点在于55000元欠条的实际出具时间上，王彪称2005年7月17日其在给赵石强出具55000元欠条时其忘记在该欠条上注明打条时间，该条上的"5月13号"不是其所写，赵石强对此予以否认，王彪作为欠条的出具方在出具欠条时应当注明具体时间而未能注明，双方之所以出现争议，是因为欠条的出具方王彪自己的过错所致，在王彪没有证据证明"5月13号"是赵石强所写的情况下，依法应当作出对该欠条持有人赵石强有利的解释，王彪应承担相应不利法律后果，故应当认定55000元欠条上的"5月13号"为王彪所写，该欠条的出具时间为2007年5月13日。之后，2007年6月10王彪支付房款38000元，2007年12月16日王彪支付房款10000元，余欠7000元，应由王彪支付给赵石强。赵石强称其给王彪出具的一张38000元，实际出具时间是在2007年5月份，未能提供相关证据证实，本院不予认定。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：
一、维持济源市人民法院(2009)济民二初字第301号民事判决第一项；
二、撤销济源市人民法院(2009)济民二初字第301号民事判决第二项、第三项、第四项；
三、驳回王彪要求赵石强返还房款1720元、承担违约金的诉讼请求；
四、王彪在本判决生效后10日内支付赵石强房款7000元。
一审案件受理费561元，由王彪负担；反诉费925元，王彪负担145元，赵石强负担780元。二审案件受理费925元，王彪负担145元，赵石强负担780元。
本判决为终审判决。