弓海生与龙国瑞及河南环球世纪不动产咨询有限公司房屋买卖合同纠纷

上诉人（原审被告）弓海生
委托代理人汤晓恒，河南仟方律师事务所律师。
委托代理人刘稚鹤，河南仟方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）龙国瑞
委托代理人张基禄，河南陆达律师事务所律师。
原审被告河南环球世纪不动产咨询有限公司，住所地：郑州市中原区建设西路100号院8号楼3单元4号。
法定代表人何燕燕，总经理。
委托代理人徐中强，男，1977年2月1日出生，汉族，住郑州市金水区市民新村162号楼16号。
上诉人弓海生与被上诉人龙国瑞及原审被告河南环球世纪不动产咨询有限公司（以下简称环球世纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2009）二七民一初字第2049号民事判决,向本院提起上诉,本院受理后依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人弓海生及委托代理人汤晓恒，被上诉人龙国瑞的委托代理人张基禄，原审被告环球世纪公司的委托代理人徐中强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年2月14日，龙国瑞作为买方、弓海生作为卖方、环球世纪公司作为见证方共同签订房屋买卖合同一份，主要内容有:龙国瑞自愿购买弓海生位于郑州市二七区陇海中路70号院3号楼2单元15号房屋一套，总价为445000元;合同签订当日龙国瑞支付定金41100元，在过户之前由见证方保管;付款方式为立契当日一次性付款;弓海生应当保证交易房屋的合法性，权属无争议等;立契过户时间为合同签订之日起65个工作日内；过户费用由龙国瑞承担;龙国瑞应接照总房款的2%支付见证方佣金，单方违约时，由违约方承担全部佣金;弓海生若违反产权争议及过户时间两项条款的约定，则视为单方解除合同，应双倍返还龙国瑞定金;龙国瑞若违反过户时间的条款约定，则视为单方解除合同，无权要求返还定金……上述合同签订后，龙国瑞于当日交付定金41100元，由环球世纪公司保管，龙国瑞还向环球世纪公司缴纳佣金8900元。弓海生将房屋交付给龙国瑞。2009年5月10日，弓海生向龙国瑞出具信函称:鉴于双方约定的过户时间为65个工作日，即2009年5月16日前，现由于甲型H1N1流感，中国驻美大使馆不予我配偶办理护照，因此滞留美国，无法在约定时间回国，可能导致无法办理过户，鉴于此，我方提出以下方案:一、房子我方已经交付给你方使用，如你方愿意继续履行合同，则等我配偶回国后立即给予办理过户;二、如你方不同意进行履行合同，则我方表示同意解除本合同，由此给你方造成的不便，我方深表歉意。2009年5月12日，龙国瑞给弓海生回函称:我方认为从各种媒体得到的消息，中国对美国、墨西哥等甲型HlNl流感发病地区并未采取不准入境的措施，因此，推迟办理过户手续理由不充分，我方坚持按原合同履行。此后至龙国瑞起诉时，本案交易房屋一直未能办理过户手续。龙国瑞明确表示不再购买该房屋，故依法提起诉讼，请求解除当事人三方签订的房屋买卖合同;判令弓海生赔偿龙国瑞定金41100元;环球世纪公司返还代为保管的定金41100元、退还龙国瑞缴纳的佣金8900元;诉讼费用由弓海生、环球世纪公司承担。

原审法院认为，龙国瑞、弓海生、环球世纪公司三方签订的房屋买卖合同，各方当事人意思表示真实一致，合法有效。三方均应当按照合同约定严格履行自已的义务。龙国瑞缴纳了定金和佣金，弓海生作为出卖方不仅应当交付房屋，还应当按照合同约定及时配合龙国瑞办理房屋过户手续。弓海生至今没有履行该义务，也没有提交证据证明其不履行存在法定理由，且龙国瑞己经明确表示不同意延期办理。所以，龙国瑞要求解除上述合同该院予以支持。解除合同是因弓海生所致，弓海生应当承担相应的违约责任，双倍返还龙国瑞定金。龙国瑞缴纳的定金在环球世纪公司处保管，应当由该公司承担返还义务，弓海生赔偿定金41100元。按照合同约定，弓海生作为违约方应当承担佣金，所以，环球世纪公司应当退还龙国瑞缴纳的佣金8900元，退还后可向弓海生追偿。弓海生、环球世纪公司的答辩理由没有事实和法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下:一、解除龙国瑞、弓海生、环球世纪公同三方签订的房屋买卖合同；二、弓海生赔偿龙国瑞定金41100元；三、环球世纪公司返还龙国瑞定金41100元、退还龙国瑞佣金8900元。上述二、三项于判决生效之日起十日内履行完毕，逾期履行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2080元，由弓海生全部负担。
上诉人弓海生不服原审判决，上诉称：请求依法撤销原审判决第二项。1、双方合同约定合同签订当日一次性付款并在签订合同之日65个工作日办理过户。签订合同时，龙国瑞知道该房为房改房，弓海生的配偶在美国。合同签订后，弓海生为表示诚意在龙国瑞支付定金后，把房屋交付给龙国瑞并办理了物业交割手续。在合同履行过程中，发生了甲型H1N1流感，弓海生的配偶不能回国，致使该房在约定的期限内无法办理过户手续，且弓海生在约定过户时间前通知了龙国瑞，龙国瑞未同意并表示不再购买弓海生的房屋。由于甲型H1N1流感是不能预见、不能避免的客观情况，因此未能在约定时间办理过户不是弓海生的原意，是由于不可抗力造成的，弓海生不应承担责任。2、合同签订时，弓海生已明确告知其配偶在美国，未告知配偶卖房的情形。根据相关法律规定，部分共有人擅自处理共有财产，事后未征得共有人同意的，处理财产的行为无效。弓海生事后未征得配偶的同意，其与龙国瑞签订的房屋买卖合同无效，在合同无效的情况下，弓海生不应承担双倍返还定金的违约责任。
被上诉人龙国瑞答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，弓海生的上诉理由不成立，应予驳回。1、甲型H1N1流感不属于不可抗力，弓海生也未提供证据证明因甲型H1N1流感导致配偶不能回国，该房屋不能过户是弓海生个人原因所致，应承担违约责任。2、弓海生称"出售该房屋未经配偶同意"不真实，协议第五条已明确约定弓海生需保证共有人对出售该房屋无异议，弓海生应承担相应责任。综上，弓海生应承担违约责任。
本院经审理查明的事实与原审基本相同。
本院认为，龙国瑞、弓海生、环球世纪公司三方签订的房屋买卖合同，是其真实意思表示，合法有效。三方均应依约履行自已的义务。龙国瑞缴纳定金和佣金后，弓海生应当交付房屋，并依约配合龙国瑞办理房屋过户手续。弓海生上诉称，其配偶因甲型H1N1流感不能回国，导致不能办理房屋过户手续，属于不可抗力，因其未能提供相关证据和法律依据，该理由本院不予支持。其称未将卖房情形告知其配偶，事后也未征得其配偶的同意，故该房屋买卖合同应为无效的理由，因合同约定弓海生应当保证交易房屋的合法性，权属无争议等，且与上述理由相互矛盾，故该理由本院亦不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2080元，由上诉人弓海生负担。
本判决为终审判决。