郑州海洋房地产营销策划有限公司、姚芬芳与于任卿房屋买卖纠纷一案

上诉人（原审被告）郑州海洋房地产营销策划有限公司，住所地：郑州市金水区任寨北街6号云鹤大厦408室。
法定代表人周国良，该公司董事长。
委托代理人吴京霖，河南千业律师事务所律师。
委托代理人杨成斌，河南千业律师事务所律师。
上诉人（原审被告）姚芬芳，女。
委托代理人刘建坤，郑州市中原区建设路法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审原告)于任卿，男。
委托代理人李奇男，郑州市中原区航海西路法律服务所法律工作者。
委托代理人于海鹏，男。
上诉人郑州海洋房地产营销策划有限公司（以下简称海洋公司）、上诉人姚芬芳因与被上诉人于任卿房屋买卖纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2010）中民一初字第1152号民事判决，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人海洋公司的委托代理人吴京霖，上诉人姚芬芳及其委托代理人刘建坤，被上诉人于任卿的委托代理人李奇男和于海鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年11月13日，于任卿作为出让人，姚芬芳作为受让人，海洋公司作为居间人三方签订了一份《房产交易成交确认书》，三方在此确认书中主要约定：1、于任卿自愿将位于中原区绿化东街21号楼3单元2层6号的房产出售给姚芬芳，姚芬芳已经对于任卿所要出售的房产作了充分了解，愿意购买该房产；2、于任卿和姚芬芳双方经充分协商，确认上述房产的交易成交价为451000元，同意于2009年12月13日前办理上述房产的过户手续（逾期不配合办理过户手续一方，视为不履行合同），姚芬芳于办理过户手续当日，将购房款一次性付清；3、于任卿和姚芬芳共同约定由海洋公司协助办理上述房产的过户手续，为确保合同的履行，于任卿将房产证交于海洋公司保管的同时，姚芬芳也将定金人民币10000元交于海洋公司代为保管；双方履行合同后，定金将抵作房价款，同时付给海洋公司中介费。姚芬芳不履行合同无权要求返还定金，定金就作为违约金补偿给于任卿和海洋公司，于任卿不履行合同，应付给姚芬芳、海洋公司相当于定金数额的违约金。上述房产交易成交确认书由于任卿和姚芬芳签名、海洋公司加盖了确认合同专用章。确认书签订后，于任卿按照约定履行了交付房产证给海洋公司的义务。2009年11月20日，于任卿委托其儿子于海鹏打电话给姚芬芳，并对电话内容进行录音，姚芬芳在该份电话录音证据中有"你的房子如果可以卖高价你就卖。我们也可以不要"，"我确定不要，你不要我赔偿损失，如果你确定要我赔偿损失，我就要"等内容，庭审中姚芬芳对上述录音证据的真实性没有异议。2009年11月26日，于任卿的儿子于海鹏又和姚芬芳通电话并进行了录音，姚芬芳在该份电话录音中主要表述此买房合同是代男友唐伟签订的，现其男友经济困难无法购买。2009年11月28日，于任卿委托郑州市中原区航海西路法律服务所向海洋公司发出了一份《法律函》，该份法律函主要内容为：于任卿多次催告姚芬芳办理房产过户手续，姚芬芳以其筹集房款筹集不足为由拖延，现姚芬芳已经明确向于任卿表示不愿意购买此房产，于任卿有权解除三方签订的房屋买卖合同，请海洋公司收到此函后三日内返还于任卿的房产证书。同日于任卿的委托代理人周华意和海洋公司工作人员孙玉红进行了电话录音。庭审中，于任卿和姚芬芳认可于2009年12月初协商解除了诉争的房屋买卖合同。

原审法院认为：于任卿和姚芬芳以及海洋公司签订的《房产交易成交确认书》，是三方真实意思的表示，内容没有违反有关法律、法规的强制性规定，应为有效合同，受法律保护。于任卿和姚芬芳、海洋公司均有义务按照合同的约定履行各自的义务。姚芬芳未按该合同约定实际购买于任卿房屋，系违约行为，应承担此案相应的违约责任。因三方签订的《房屋交易成交确认书》中第四条明确约定即姚芬芳有义务交纳定金10000元，如姚芬芳不履行合同无权要求返还定金，该10000元定金将作为违约金对于任卿进行补偿，现姚芬芳违约，故应按照此条款约定赔偿于任卿10000元。因此本院对姚芬芳辩称其未实际交付10000元定金，于任卿以违约金条款为依据向其主张赔偿损失没有法律依据的意见不予采纳。按照确认书中约定，姚芬芳应将10000元定金交给海洋公司保管，但姚芬芳实际未交付，海洋公司作为居间人却未将此重要事实告知于任卿，其行为损害了于任卿的利益，故海洋公司应承担连带赔偿于任卿损失的责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十四条第一款、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：一、姚芬芳于判决生效后十日内赔偿于任卿损失10000元；二、海洋公司对姚芬芳的上述赔偿义务承担连带赔偿责任。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由姚芬芳负担。
海洋公司不服一审判决，上诉称：一审认定海洋公司承担连带赔偿责任没有事实基础。本案中，姚芬芳并未交纳定金给海洋公司，定金合同并未成立，也正是基于姚芬芳的违约致使合同未能正常履行，且本案案由为房屋买卖纠纷，海洋公司作为中介机构，履行的是居间合同，在此次居间合同中，不但没有收到居间费还替购房人承担赔偿责任，不合情理也于法无据，故对于任卿是否应承担赔偿损失或承担多少的主体应是姚芬芳而不是海洋公司。请求：1、依法撤销郑州市中原区人民法院（2010）中民一初字第1152号民事判决书第二项，改判海洋公司不承担连带赔偿责任或发回重审；2、一、二审诉讼费由于任卿承担。
于任卿答辩称：海洋公司依照约定应收取姚芬芳定金1万元，在居间活动中未告知于任卿该定金未交纳的事实，存在严重过错，应承担连带赔偿责任，并且海洋公司不应当有获得违约金的权利。
姚芬芳对海洋公司的上诉理由无意见。
姚芬芳不服一审判决，上诉称：一、定金合同是实践性合同，定金不交付，定金合同就不生效，本案的1万元定金没有实际交付，该条不具有法律效力。二、违约金的支付不同于损失的赔偿。于任卿的诉讼请求是赔偿其损失1万元，于任卿对1万元的损失没有进行任何举证，其依据的是双方签订合同中的违约金条款。在录音中，姚芬芳已经告诉于任卿，如果于卿要求姚芬芳赔偿损失，姚芬芳就要房子，事实上于任卿已经将此房另行出售，合同无法履行，所以责任不在姚芬芳，姚芬芳也没有违约行为。请求：1、依法撤销郑州市中原区人民法院（2010）中民一初字第1152号民事判决书，驳回于任卿对姚芬芳的诉讼请求；2、由于任卿承担本案全部诉讼费用。
于任卿答辩称：姚芬芳构成实质性违约，无论是否交纳定金，均应承担违约责任。由于姚芬芳未交纳定金，海洋公司未收取定金，导致姚芬芳违约时于任卿无法享受保证金的权利，给于任卿造成了损失，因此姚芬芳和海洋公司应承担责任。
海洋公司对姚芬芳的上诉理由无意见。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实相同。
本院认为：本案中，房屋买卖交易的相对方是于任卿和姚芬芳，由于签订确认书后姚芬芳明确表示不再购买该房，姚芬芳已构成违约，应承担相应的违约责任。至于违约金的数额，参照于任卿、姚芬芳与海洋公司共同签订的《房产交易成交确认书》中第四条的约定，于任卿将房产证交于海洋公司保管的同时，姚芬芳也将定金1万元交于海洋公司保管，并约定姚芬芳不履行合同无权要求返还定金，定金将作为违约金补偿给于任卿、海洋公司，于任卿不履行合同，应付给姚芬芳、海洋公司相当于定金数额的违约金，因此，姚芬芳所承担的违约金数额相当于定金数额，应以1万元为限。海洋公司在本案中只是居间人，并非房屋买卖合同的一方主体，其对于任卿并不存在违约行为，不应承担连带赔偿责任。海洋公司的上诉理由成立，本院予以支持。定金条款虽未生效，但姚芬芳存在违约事实，应承担违约责任，且正是由于姚芬芳的违约给于任卿造成了一定的损失，因此，姚芬芳的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实部分有误，处理结果不当，本院予以纠正，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（三）项之规定，判决如下：
一、维持郑州市中原区人民法院（2010）中民一初字第1152号民事判决书第一项；
二、撤销郑州市中原区人民法院（2010）中民一初字第1152号民事判决书第二项；
三、驳回于任卿的其他诉讼请求。
郑州海洋房地产营销策划有限公司预交的二审案件受理费50元及姚芬芳预交的二审案件受理费50元，共计100元，由上诉人姚芬芳负担。
本判决为终审判决。